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新规限高80米,楼盘中的”高低配“将终结?

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  新版《城市居住区规划设计标准》已于去年壹贰月壹日正式实施,比起旧版规划标准,此次有一些不一样的规定与亮点出现。这其中,一项“限高捌零米”引起了热议。“限高捌零米”,对于今天动辄叁零甚至肆零层,超过壹零零米的超高层来说,有业内人士直言:“限定了捌零米的高度,将终结高低配,彻底粉碎了开发商高低配的梦。”

  从上面表格的信息中,可以得知,在相同容积率和平均层数控制下,同时限定了住宅最大高度(捌零米),比例失态的“高低配”将无法实现,同时又能合理设置高低错落的建筑群落,使居住区建筑密度更均衡,不会出现高层密度高,而多层密度低的舒适度倾斜。

  据了解,全国范围内,已有海南海口、三亚主城区执行限高捌零米。但这份文件目前并未落地柳州。

  高低配的住宅布局形式。

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  什么是高低配?

  先解释一下,什么叫高低配。就是同一个楼盘中,既有高层产品,又有低层产品,其中高层产品容积率高,低层产品容积率低,这样一来,整个项目的总体容积率平均下来就达到地块的容积率要求。

  有人拿身高形象地举例,姚明的身高是贰.贰陆米,潘长江的身高是壹.陆米,他们的平均身高是壹.玖叁米,这便是高低配最通俗的解释。

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  柳州有少量“高低配“楼盘,但高差不大

  居柳州不完全统计,柳州在售楼盘中有壹陆个高低配楼盘,其中玖个高低配楼盘的高层超过贰陆层,也就是说高度大于捌零米,超过新版《城市居住区规划设计标准》中的规定,占比伍陆%左右,所占的比例不算高。

  从前些年的柳州楼市看,楼盘里面基本上是两种建筑形态,高层和多层。其中,高层多是壹零层~贰零多层的小高层、高层,超过壹零零米的超高层很少,与柒层多层相比,高差并不大。这些年来,随着外来房企进驻,带来了新产品和新的开发理念,加上改需群体对居住品质的要求提高,开发商在产品设计上向高端群体作了倾斜,设计出了楼层更低、定位更高端的洋房和类别墅等产品,使得市场上出现了一定高低差的住宅。

  不过,有业内人士称,与大城市相比,柳州的“高低配”的高度和密度差距并不是很大。

  从楼盘情况看来,在部分城区,楼盘的高度本来就被限定,比如鱼峰南靠近机场的区域,为不影响飞机飞行,多限高陆零米,住宅多为壹捌层;还有马鞍山一带的建筑,对建筑高度也有要求和规定。其他考虑限高的因素还有保护景观的完整性、城市天际线的控制、城市风向、日照等。

  仅供参考,以楼盘实际高度为准

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  ”高低配“楼盘有这些特点

  从柳州目前的高低配楼盘来看,多为高层+洋房或别墅的设计。它们都有着一些共同点。

  整体容积率低,贰.捌以内

  “高低配”园林实景一角

  柳州这些高低配楼盘,整体的容积率一般都是比较低的,不会超过叁.零,因此整个小区的居住舒适度是比较高的,它们一般都是改需置业者的“菜”。

  视觉更美观

  高低配的楼盘,建筑错落有致,不像“一刀切”的高层住宅,每一栋楼层高都一样,放眼望去全是高层,令人感到密集、不透气、不耐看。城市的天际线有高低配的组合其实更美观一些。

  户数少,居住密度低

  高低配的楼盘也会被购房者吐槽土地的利用率不高,面积差不多的楼盘,总户数相差较大。如近伍零亩的纯高层碧桂园·城市之光可以提供近玖零零户住宅,伍贰亩高层+洋房的融创·九棠府仅能提供伍零零户左右。

  低密产品价高,销售周期长

  高层价格比较低,洋房价格比较贵。普通的消费者更愿意为门槛更低的高层买单,因此“低密”洋房作为销售周期更长的产品,通常都会放至高层产品销售末期才会推出。一来前期已通过高层产品收回了成本,赚了利润,可以慢慢“耗”,二来买得起价格更高的洋房的人少,需要做足预热蓄客。也就是说,壹零零零套的高层在一年内可以卖完,但贰零零套洋房也可能要花同样长的时间,甚至更长。

  -零肆-

  ”低密“房源卖得慢,开发商还乐于开发?

  高低配建筑,有优点也有缺点,低密的产品价格高,所以消费群体也很少,受众范围窄,相应的销售周期也会更长。但开发商为何仍热衷于高配低?

  原因有两个。

  第一种,为了把容积率做足。

  在土地出让之前,土地的容积率已经框定(容积率=建筑面积/住宅占地面积,比如占地面积壹零零平方米,建筑面积叁零零平方米,那么容积率就是叁),因此建筑面积也已被框定。当设计高层后所剩下的建筑面积已不够继续修建高层住宅时,就得打低密度住宅的主意,才能达到所要求的容积率条件。

  第二种,是为了实现溢价。

  在建筑设计规范许可的范围内,低密度产品容易做出更多的赠送空间。例如洋房的顶楼、一楼就可以偷面积,赠送露台、庭院。还有别墅的上叠、下叠也是一样,从而实现土地价值的最大化。

  在实际购房中,相信大家也见过不少壹零零多平方米的建筑面积,但实得面积可以达到贰零零多,甚至叁零零多平方米的房源。而赠送面积高的房源,一般单价也会比同地段其他赠送少的房源贵。

  捌零米限高若落地柳州,有何影响?

  回到此次新规的规定,若是捌零米限高落地柳州,会对楼市有何影响?柳州的建设面貌甚至是城市景观会有什么变化?

  辉煌(集团)柳州公司市场研究部总监廖雅婕表示,住宅也是城市的一部分,过高的住宅会影响到城市的风貌,若是限制到了捌零米高,虽然可以限制过高的建筑出现,但住宅建筑的天际线可能会平平无奇,将会失去特色与美丽。其实,在高低建筑搭配下,小区的居住体验感更好,相应的通风、采光、景观会更好。

  广西荣泰建筑设计有限 公司第三设计院机电所所长覃南表示,如果按照新规,同一个盘内,容积率、建筑密度和捌零米的高度都同时被限制,那么今后在一个楼盘里,同时存在洋房、别墅和高层的情况可能会变少,因为按照新规做高低配将会比较难。今后住宅建筑高度的落差将会更小,或许会出现更多小高层+高层或多层+小高层的组合,尤其是在寸土寸金的主城区。

  另一位不透露姓名的设计院相关人员表示,高低配还是能做,并且有些区域会要求做到,比如位于阳和新区的温馨一号,在规划之初就需要形成临江一面低、靠山一面高的形态。 亦发现,即使是不超捌零米,诸如金科·天宸还是能做到高低配,并且高层仅壹捌层。该楼盘相关负责人员透露,这跟城市的景观规划有关,金科·天宸所处的位置需要与西边靠江一带形成互不遮挡的局面,因此同样需要做成高低错落的建筑。

  总体看来,对于一些本身有限高的片区来说,新规的落实与否并无影响。但在一些并未做出限制区域的楼盘,今后若是落地执行,对于开发商来说,想继续通过”高低配“的想法来实现溢价会比较难。

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